Bienes raíces de almacenamiento en frío, con Chad DeBolt

Con el auge del comercio electrónico y la entrega de comestibles, ¿existe una oportunidad de mercado creciente para el sector inmobiliario de almacenamiento en frío?

Chad BeBolt, director gerente y director de Saxum Real Estate, se une al programa para analizar el estado actual del mercado inmobiliario de almacenamiento en frío y las oportunidades que deben considerar los inversores.

Organizado por OpportunityDb y el fundador de WealthChannel, Jimmy Atkinson, The Opportunity Zones & Private Equity Show presenta entrevistas de invitados de administradores de fondos, asesores, legisladores, profesionales de impuestos y otros expertos destacados en Opportunity Zones y el panorama más amplio de capital privado.

Palanqueta: Bienvenidos al programa "Zonas de Oportunidad y Capital Privado". Soy Jimmy Atkinson. Hoy en el podcast, hablaremos sobre el almacenamiento en frío y la creciente oportunidad de mercado para este sector inmobiliario único. Y hoy se une a mí para hablar sobre este tema y más Chad DeBolt, director gerente y director de Saxum Real Estate. Y Chad se nos une hoy desde Austin, Texas. Chad, me alegro de verte. Gracias por venir al programa. ¿Cómo estás?

Chad: Muy bien, Jimmy. Gracias por invitarme.

Palanqueta: Absolutamente, Chad. Y además de tu papel en Saxum, también eres un compañero Domer como yo. Eres un atleta de dos deportes en Notre Dame. Por lo tanto, siempre es bueno conectarse con un compañero irlandés que lucha en Notre Dame, por así decirlo.

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Chad: Ir irlandés. Gracias por recibirme, Jimmy. Lo aprecio.

Palanqueta: Absolutamente. Ir irlandés. Oye, Chad, supongo que gran parte de mi audiencia de inversores y asesores de alto valor neto pueden estar familiarizados con Saxum Real Estate por los diferentes acuerdos de Opportunity Zone en los que has estado involucrado. Los hemos cubierto un par de veces en el podcast y en nuestros artículos de noticias a lo largo de los años. Pero para aquellos que no estén familiarizados, ¿puedes contarnos un poco más sobre Saxum y cuál es tu papel allí?

Chad: Absolutamente. Saxum es una empresa de desarrollo de inversiones inmobiliarias integrada verticalmente. Ahora tenemos unos nueve años. Me uní hace unos siete años. Realmente fui el segundo en entrar, y la compañía realmente ha tenido una historia de crecimiento impresionante. Realmente hemos podido escalarlo en los últimos siete años. Ha habido mucho crecimiento. Ahora tenemos alrededor de 37 compañeros de equipo, que abarcan 2 oficinas entre Austin y algunas en Nueva Jersey. Tenemos 7 compañeros de equipo en Austin, tenemos 30 en Nueva Jersey.

Y realmente nuestro objetivo era crear y es crear una red integrada verticalmente de empresas de desarrollo de inversiones. Y realmente nos enfocamos en activos industriales y multifamiliares. Esos son nuestros principales focos. Cuando observamos la vertical multifamiliar, realmente consideramos la vivienda, ya que también tenemos alrededor de 4,000 camas de viviendas para estudiantes. Pero realmente nos permitió encontrar una forma única de tener un impacto en el lado comercial de bienes raíces de la ecuación porque, A, recaudamos fondos, somos un híbrido. Somos un capital privado en lo que respecta. Tenemos fondos de múltiples activos, también hacemos acuerdos de un solo activo. Pero al mismo tiempo, somos verdaderamente patrocinadores. Por lo tanto, somos los patrocinadores del acuerdo y ejecutamos acuerdos de la cuna a la tumba en toda nuestra plataforma.

Y cuando realmente piensas en eso, tenemos un equipo de construcción de desarrollo de 12 personas, tenemos abogados internos legales, 3 abogados de tiempo completo, tenemos un equipo de adquisición de aproximadamente 6 personas y luego operaciones de gestión de activos, lo que sea. Por lo tanto, hay una serie de cosas diferentes que tenemos en marcha y nos permite realmente envolver nuestros brazos alrededor de los acuerdos, administrar el riesgo, ejecutar el presupuesto a tiempo, para realmente encontrar oportunidades únicas en todo el país.

Palanqueta: Estás haciendo bastante trabajo inmobiliario en una variedad de diferentes tipos de propiedades, diferentes sectores. Hoy vamos a sumergirnos específicamente en el almacenamiento en frío. Tengo muchas ganas de esa conversación. Pero antes de ir allí, quería alejarme y discutir la vista desde 30,000 pies, viendo cómo Saxum... Creo que Saxum y tú, Chad, son líderes en la industria de bienes raíces comerciales. ¿Cuáles son algunas de las tendencias más poderosas que ve en los próximos años en el panorama inmobiliario comercial?

Chad: Cosa segura. Creo que el mercado inmobiliario comercial es... de nuevo, todos los mercados van en ciclos. Cualquiera que haya estado en el mercado al menos 15 años, habría vivido la Gran Recesión en 2008, 2009 y 2010, ¿qué es lo que tiene? Y una cosa sobre los bienes raíces que es interesante, mucha gente está hablando ahora es que los bienes raíces son una clase de activos rezagados. Y por retraso, eso significa que no puede venderlo presionando un botón. Toma tiempo. Y las clases de activos que son más ilíquidas por esa razón, por lo general tardan más en volver a cotizar.

Entonces, mientras ves que el mercado de valores ha sido volátil, y especialmente el mercado de tasas ha sido muy volátil, los bienes raíces están sintiendo esos movimientos. Pero, al mismo tiempo, suele tardar más en reproducirse. Entonces, solo para dar un punto de datos, los bienes raíces realmente no tocaron fondo en 2010 y 2011 nuevamente hace 13, 14 años. Y el mercado de valores, el S&P 500, tocó fondo el 9 de marzo de 2009. Y recuerdo la fecha exacta porque en realidad era mi cumpleaños. Fue 667, lo cual es una locura pensar cuando estamos en el rango de 4000 ahora. Así es como golpeó el mercado.

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Por lo tanto, es algo muy singular a tener en cuenta. Y diría que parece que los bienes raíces comerciales están más en las noticias en estos días que hace 15 años. Y creo que cuando miras eso, se ha centrado principalmente en las tasas móviles. Hemos tenido el mayor movimiento de tarifas en los últimos 20 años. Y como saben, casi todas las inversiones en capital privado se basan en el apalancamiento. Entonces, cuando observa el apalancamiento, las tasas son un componente importante.

Entonces, diría que, en general, por lo que hemos visto, los mercados de préstamos han sido definitivamente más difíciles de lo que han sido en más de una década para casi la mayoría de los negocios. Cuando hablamos de acciones, es tan importante que la deuda ya esté alineada antes de que las acciones realmente busquen comprometerse en algunos de estos acuerdos. Y esto no es algo exclusivo de Saxum. Cualquier patrocinador te diría eso en todo el mercado.

Entonces, creo que este será un mercado agitado durante el próximo año a 18 meses en general. Con la volatilidad viene la oportunidad, obviamente. Creo que los inversionistas, ya saben, cuando están buscando oportunidades en bienes raíces, creo que muchos de estos fondos más grandes que estaban comprando activos estabilizados a tasas de capitalización extremadamente bajas, y luego no bloqueando en deuda a tipo fijo, y ahora están patas arriba. Entonces, hemos escuchado mucho sobre eso, y no es raro en términos de otorgar algunos canjes a algunos de los jugadores más grandes, lo que está sucediendo allí. Entonces, eso es algo que se desarrollará con el tiempo.

Pero desde nuestro punto de vista, lo que ha sido saludable es que nuestra cartera ha sido, en general, bastante limpia porque muchos de nuestros acuerdos son acuerdos de desarrollo que posiblemente no se entregan en este momento. Tenemos algunos acuerdos que se avecinan, y la mayoría de los acuerdos que se avecinan suelen ser acuerdos multifamiliares o activos industriales. Y ese sería el último punto que realmente hago, que es solo un panorama más amplio. Cualquier inversionista que se una a WealthChannel, que esté viendo esto, que realmente esté tratando de descifrar y navegar esta crisis, la forma en que debe pensar acerca de las inversiones ahora es qué activos pueden impulsar los aumentos de precios básicamente para el usuario final o para los consumidores? ¿Bien?

Entonces, cuando realmente piensa en eso, y, de nuevo, no soy un experto en el mercado de valores, pero sí creo que una de las razones por las que el mercado de valores se ha mantenido donde está es parcialmente potencialmente proporciona protección contra la inflación, ya que las buenas empresas podrían trasladar los costos a los consumidores. Esa es una de las razones por las que creo que estamos en un entorno de mercado inflacionario, y lo estamos. Creo que es probable que eso se mantenga a mediano plazo, lo que creo que hace la mayoría de la gente, independientemente de lo que haga la Reserva Federal.

Y creo que pusimos una inflación alta, pero no creo que vayamos a caer por debajo del 2% en PCE en el corto plazo. Esos son activos que quieres mirar. Y cuando miras eso, lo más simple, nuevamente, esto es lo que hacemos, en Saxum, lo hacemos a propósito porque está impulsado fundamentalmente porque invertimos en vivienda e industrial porque entrando en COVID, multifamiliar e industrial Clase A, somos por mucho los dos mejores en bienes raíces comerciales. Saliendo de COVID, es el mismo trato. Por lo tanto, estas son clases de activos que están muy bien impulsadas por la cadena de suministro, son de misión crítica o tienen una gran utilidad, o una utilidad extremadamente alta donde las personas tienen que vivir en algún lugar en términos de alquileres.

Y como saben, los fondos y las tasas de la Reserva Federal tienen una correlación positiva con las rentas reales en los casos, no cuando suben a... La inflación al 15%, 20% es una historia completamente diferente. Pero si usted es un propietario potencial, ahora está comenzando con tasas hipotecarias del 7 % en comparación con el alquiler potencial. Entonces, esa ecuación sí importa versus comprar versus alquilar. Por lo tanto, hemos visto grandes aumentos en los alquileres de Clase A en los últimos dos años, en general, aumentos múltiples de dos dígitos. Y nuevamente, volviendo a mi punto anterior, esos son activos en los que, si bien las tasas de capitalización pueden ser más altas, mientras que los costos de construcción pueden ser más altos, una buena parte de eso podría compensarse y potencialmente más en función de la capacidad de mover las rentas, lo que impulsa el NOI más alto. .

Palanqueta: Todos los grandes pensamientos. Y hablando de cadena de suministro crítica, mencionó ese término en su respuesta anterior hace un momento. Cambiemos nuestro enfoque ahora para el resto del episodio al almacenamiento en frío, porque creo que hemos hablado mucho sobre las viviendas multifamiliares en este podcast recientemente, pero no hemos hablado mucho sobre el almacenamiento en frío. Quiero escuchar tu opinión al respecto, Chad, hoy. En primer lugar, ¿cómo empezaste a investigar la industria del almacenamiento en frío?

Chad: Sí. Entonces, realmente, la participación de Saxum en el lado inmobiliario en el almacenamiento en frío es realmente el corazón de cómo se formó Saxum. La empresa siempre ha sido una empresa emprendedora. Siempre hemos buscado tendencias únicas que tal vez la gente no esté viendo clases de activos infravaloradas, formas de extraer y crear rendimientos únicos ajustados al riesgo.

Entonces, a través de ese proceso, nuevamente, al ser fundada originalmente en Jersey antes de abrir nuestra oficina en Austin, industrial ha sido una de las clases de activos más grandes en Jersey durante mucho tiempo. No es un secreto oculto, y siempre lo habíamos sabido. Siempre pensamos que era interesante, pero nunca jugamos en el espacio en ese momento porque no teníamos ventaja. Y no hacemos cosas cuando no tenemos una ventaja. Y estás tratando con los Prologis y los Duques del mundo. Empresas muy grandes, que cotizan en bolsa, mucho menor costo de capital que el que tenemos. Es difícil vencerlos. Y si lo hace con un activo, probablemente esté pagando de más. Y tampoco jugamos ese juego.

Entonces, para nosotros, cuando comenzamos a buscar formas de entrar en la industria, y mientras hacíamos la tarea y solo buscábamos ideas interesantes, y similares, como mencionaste anteriormente, en Zonas de oportunidad, nos encontramos con eso, algo que surgió. nuestra manera. Hicimos muchos deberes. Hemos hecho unos 10 tratos hasta la fecha. Entonces, de nuevo, no muy diferente de las Zonas de Oportunidad. Cuando empezamos a analizar el almacenamiento en frío, en general, pensamos que era casi... Nos sorprendió mucho lo fragmentada y desaprovechada que era una clase de activos.

Y para entenderlo realmente, cuando observa el almacenamiento en frío, el almacenamiento en frío representa menos del 2% de todos los activos industriales. Entonces, si quieres hablar sobre un nicho de juego en industrial, es el juego en industrial. Ni siquiera es discutible. Y hay una serie de razones por las que eso sucede. Y cuando profundizas desde una perspectiva inmobiliaria, empiezas a pelar la cebolla, la edad promedio de un edificio de almacenamiento en frío es de 42 años. Entonces, estamos hablando de edificios antiguos, alturas libres bajas, muchas ineficiencias. Estos son arrendamientos netos triples, lo que significa que una cantidad de esos gastos recaen sobre los inquilinos.

Bueno, si tiene un edificio antiguo con aislamiento destartalado, grietas, puede pensar en una serie de ineficiencias. Si usted es un inquilino, en algunos casos se le impone mucho de eso. Entonces, fue impactante para nosotros que esto no se hubiera construido. Y podría decirse que una de las principales razones de ello es doble. En primer lugar, el costo del almacenamiento en frío suele ser al menos del 50 % al doble del seco.

Y como mencioné, si usted es una gran empresa, una empresa industrial que cotiza en bolsa, la fruta al alcance de la mano es construir edificios industriales secos, 9 meses de construcción, millones y millones de pies cuadrados, el 98% del mercado. Ningún problema. El comercio más difícil es arremangarse y profundizar en un mercado como el almacenamiento en frío, que cuesta el doble del costo de, en general, el 50% para duplicar el costo de seco. Es difícil de construir. Tienes sistemas de refrigeración muy complicados, aislamiento pesado. Es muy singular y se necesita más tiempo para construir. Por lo tanto, no se está dando cuenta de las promociones potenciales tan rápido como en otras ofertas.

Una vez más, eso es lo que hace Saxum: buscamos formas únicas de extraer valor. Estamos dispuestos a dedicar más tiempo y trabajo si tiene sentido. Entonces, eso fue algo que fue realmente interesante para nosotros. La otra cosa es el suministro. Las tasas de vacantes en el almacenamiento en frío están por debajo del 2%. Y eso fue realmente único para nosotros porque cuando lo miras, no había una tonelada de suministro de almacenamiento en frío que se remonta a antes de COVID cuando comenzamos a ver esto.

Entonces, cuando observa muchos desarrollos en almacenamiento en frío, generalmente en el pasado se crearon para suites. Y eso significa que una empresa necesita espacio, no son desarrolladores, no quieren construir el edificio. Es posible que no solo quieran ser propietarios del edificio, sino que también pueden firmar un contrato de arrendamiento, un prearrendamiento de un edificio y quieren que un desarrollador lo construya. Cuando eso sucede, no hay suministro porque el edificio se guarda automáticamente. Entonces, esa es otra cosa que pensamos que era simplemente única. Oferta muy limitada, tasas de vacantes muy bajas, negocios muy arcanos y fragmentados.

Y cuando comenzamos a ver esto, me gusta decir que somos inversionistas increíbles. Creo que estamos bastante bien, pero siempre podemos mejorar cada día como cualquiera. Pero es mejor ser un poco afortunado que bueno. Comenzamos a mirar el almacenamiento en frío antes de COVID. Y hay mucho dinero, más en los mariscales de campo ahora que ahora lo están mirando. Pero realmente construimos el segundo desarrollo de especificaciones completas al 100% en la nación que se construirá, que rompimos antes de COVID en el mercado de Fort Worth. Así que sí. Así es como nos encendimos en el sector y realmente nos vamos a las carreras después de eso.

Palanqueta: Entonces, estás en el lugar correcto en el momento correcto. Y COVID aceleró la demanda de almacenamiento en frío. ¿Cuáles cree que son los principales impulsores de la oferta y la demanda que están afectando a esta industria?

Chad: Sí. Y de nuevo, cuando hablo con nuestros inversores, creo que a veces las mejores inversiones que existen son a veces las más fáciles de entender. Y es por eso que a veces se pasan por alto. Y cuando realmente profundizamos en los fundamentos de por qué quieres invertir en algo, los fundamentos, la ecuación del lado de la demanda, nuevamente, es casi muy obvio, ¿verdad? Cuando miramos, nuevamente, antes de COVID, pensamos que tenía sentido construir el segundo edificio 100% de especificaciones que se haría en la nación, que es un edificio de 4,000 pies cuadrados. Y eso fue puramente por el hecho de que cuando lo miras, la clase de activos era muy antigua, como dijimos, ¿verdad? Entonces, hay muchos edificios arcanos y el suministro es limitado. Pero cuando observamos la demanda, fue muy interesante. Y de eso…

Nuevamente, Amazon ha existido por... Estamos hablando de más de 20 años en este punto. El comercio electrónico no es algo que no se entienda en este momento. Sigo pensando que los números son extremadamente bajos, incluso para Amazon, de lo que es el comercio electrónico, de lo que será con el tiempo. Cuando observa la demanda real de alimentos perecederos antes de COVID, aproximadamente el 20% de los consumidores ordenaron alimentos en línea. Y no estoy hablando de restaurantes, estoy hablando de comestibles. Entonces, de nuevo, pensamos que al 20 %, con algunos aumentos saludables, habría una enorme cantidad de demanda potencial solo con eso. Y luego además de eso, lo realmente interesante del lado de la demanda fue el hecho de todo este movimiento de salud en nuestro país, y no solo el país, el mundo, ¿no? Crecí en los años 80, y en los años 80, Dios sabe qué había en algunos de los alimentos que comí cuando miras alimentos como Pop-Tarts y lo que sea. Pero cuando lo miras ahora...

Palanqueta:Además, la pirámide alimenticia nos decía que comiéramos como 12 porciones de granos todos los días, o algo así de ridículo, ¿no?

Chad: Exactamente. Pesado en pasta.

Palanqueta:Si, exacto.

Chad: Sí, tengo algunas raíces italianas para mí. Hay mucha pasta dando vueltas en nuestra casa. Exactamente. Entonces, cuando miras eso ahora, es casi un lugar común decir que todos quieren que sus hijos en su familia tengan alimentos más saludables y vivan una vida más larga. Y lo que eso significa es que la mayoría de los consumidores no quieren alimentos que permanezcan en un estante durante más de seis meses. ¿Y qué significa eso? Bueno, significa algo muy simple. Significa que debe eliminar una serie de conservantes que le permiten vivir tanto tiempo en un estante. Y cuando haces eso, significa que, bueno, la comida no dura tanto. Por lo tanto, la única forma de que esta cadena de suministro de alimentos básicamente lo maneje es enfriar o congelar los alimentos, punto. No hay debates.

Entonces, cuando analizamos eso, simplemente... nuevamente, los impulsores fundamentales en el lado de la demanda de la ecuación. Y te diría, de nuevo, mejor tener suerte que bien. Ese número de consumidores de ventas en línea ahora es del 70% de los consumidores que piden alimentos perecederos en línea, en alguna faceta. Entonces, nunca esperábamos que eso, nuevamente, sucediera tan rápido. COVID acaba de explotar y agregó una serie de vientos de cola al sector, ¿verdad? Entonces, eso es todo.

Y luego, en el lado de la oferta, y hablé un poco antes, dado lo bajas que son las vacantes, menos del 2%, tienes esta red nacional muy arcana de edificios antiguos que realmente existen. Ya sabes, en nuestra opinión, nuevamente, somos desarrolladores y nuestro jefe de construcción tiene varios años de experiencia en la construcción de almacenamiento en frío. Consideramos la capacidad como, "Oye, creemos que podríamos construir esto. Creemos que podemos construirlo dentro del presupuesto, a tiempo, y creemos que habrá mucha demanda de nuevos edificios". Entonces, para cerrar el círculo, es por eso que nos sentimos cómodos abriendo camino en la construcción 100% de especificaciones antes de COVID. Y ahora el mercado se ha vuelto aún más interesante desde entonces.

Palanqueta: Tenías algunos vientos de cola antes de la COVID y ahora realmente se han acelerado con los cambios de comportamiento que los consumidores han emprendido en respuesta a la pandemia. Por lo tanto, me imagino estas instalaciones de almacenamiento en frío, hay alimentos perecederos, cosas de tipo comestible, tal vez pensando en medicamentos recetados que deben mantenerse fríos o congelados. ¿Qué más hay en estas instalaciones? ¿Quiénes son los inquilinos más activos en este espacio?

Chad: Sí, ha sido fascinante. Siempre bromeo al respecto. Me encanta la comida. Personalmente, me encanta pensar en comida y diferentes tipos de comida. Y al crecer, nunca querría trabajar en un restaurante. Hago muchos otros trabajos diferentes de tipo de trabajo manual porque no quería ver cómo hacían la comida. Pero me las arreglé para abrirme camino en el negocio de alimentos en el lado del almacenamiento, lo cual es emocionante. Entonces, ha sido realmente fascinante aprender sobre esto. Y al igual que la cadena de suministro de alimentos, la gente en nuestro mundo, francamente, damos por sentado el hecho de que podrías ir a una tienda y comprar un aguacate fresco. Como, hace 20, 30 años, eso no era así.

Cuando piensas en frutas y verduras de temporada, es solo... una vez más, las cosas que nos han mimado con el tiempo que son muy complejas, están muy impulsadas. Hay tanta ciencia y tecnología detrás que todos damos por sentado en nuestra vida diaria. Y cuando realmente comienzas a mirarlo desde una perspectiva logística, es realmente salvaje. Entonces, supongo que antes de describir algunas de esas compañías específicas, creo que una forma en que quiero responder la pregunta para comenzar es, hay dos tipos de usuarios reales cuando piensas en almacenamiento en frío.

Entonces, de nuevo, Saxum construye los bienes raíces donde construimos edificios de almacenamiento en frío, ¿verdad? Por el lado inmobiliario, obviamente para los propietarios de edificios, es muy importante para nosotros saber quiénes son esos inquilinos. Y realmente el tipo de inquilinos que existen son dos. Hay usuarios directos y luego están los 3PL, que se denominan proveedores de logística de terceros. Cuando piense en usuarios directos, piense en esto, piense en los Walmart, los objetivos del mundo, potencialmente, como Heinze o Conagra, grandes compañías de alimentos masivas que existen, ¿verdad? Y algunas de estas empresas, podrían decirse que son empresas de logística. Son dueños de un montón de sus propios almacenes. Manejan sus propios almacenes. Ellos saben lo que están haciendo.

Sin embargo, en algunos casos, como Amazon, por ejemplo, algunos mercados crecen tan rápido que simplemente se quedan sin espacio e incluso pueden esperar de 9 a 12 meses para construir otro edificio. Entonces, arriendan el espacio. Y si Saxum posee un edificio y finge que Amazon se queda sin espacio en el mercado y quiere arrendar espacio, acuden a nosotros, firman un contrato de arrendamiento y luego administran el almacén ellos mismos. De nuevo, no hacemos nada. Ellos saben cómo manejar el almacén. Ellos saben cómo manejar el almacén. Y de nuevo, son expertos en logística, punto. Eso es alrededor del 20% de los inquilinos en el mercado. Empresas grandes, grandes y masivas que muchos de nosotros sabríamos que tienen algún tipo de necesidad de refrigeración.

En el otro lado del 80% de la ecuación, cuando piensas en estos 3PL, realmente cuando piensas en un proveedor de logística externo, piensa en un coworking. Si tenemos un edificio de 4,000 pies cuadrados, podría tener un 3PL, correcto, que alquilaría, digamos, 200,000 pies cuadrados del espacio. Cuando convierte eso en posiciones de tarimas, que es el enlace para, obviamente, la logística, se trata de 25.000 posiciones de tarimas, más o menos. Entonces, podríamos tener un 3PL que diga: "Oye, queremos arrendar la mitad de tu edificio". Y lo que hacen es ganar dinero de dos maneras, normalmente ganan dinero con el almacenamiento, y eso significa que nos alquilan a un precio X por paleta, que luego liberan a un precio más alto. Solo, de nuevo, como el coworking, no muy diferente.

Pero luego hay una mayor cantidad de costos y tarifas, lo cual es interesante, especialmente específico de los alimentos en lo que respecta a la manipulación, o podría ser congelación rápida, recolección de cajas o tránsito directo, todas estas cosas únicas que podrían ser específicas para alimentos, control de calidad de los alimentos. ¿Está a la temperatura adecuada? ¿Estamos comprobando eso? Todas esas cosas, ¿verdad? Y están todos esos servicios que posiblemente tienen que suceder. Y eso es lo que hace un 3PL, ¿verdad?

Entonces, 3PL, en este ejemplo que les di de 25 000 tarimas, podrían tener 100 clientes que necesitan 250 tarimas de almacenamiento al año. Y esas paletas entran y salen, correcto, hay movimiento y obviamente hay velocidad y movimiento de esas paletas, pero esas son, como, una forma de pensar en esos clientes. Y para dar un ejemplo más para ayudar a todos a aprender y escuchar esto, usaré helado porque me encanta el helado. El helado se almacena básicamente a -20 grados, el producto a 38 grados para darle una idea del ancho de banda de estas instalaciones.

Podrías ser... Imagina que eres una franquicia de una compañía de helados que tiene 20 tiendas minoristas. Lo único que le puede importar es que cada dos miércoles quiera que aparezca una paleta de helados en todas las instalaciones, y eso es todo lo que le importa. No quieres arrendar un almacén industrial. No quieres tener un almacén. No quieres operar un almacén. Y, por cierto, es posible que ni siquiera quiera lidiar con el transporte de sus productos desde el almacén hasta sus 20 tiendas minoristas. Eso es exactamente lo que hace un 3PL.

Y hay miles, millones, posiblemente, de estas compañías de helados que quieren subcontratar la logística porque ese no es su bloqueo y abordaje diario. Y ahí es donde también hemos estado involucrados en el lado de la ecuación de los 3PL. Cuando piensas en otras empresas, para responder a tu pregunta inicial, cuando profundizas, las empresas de papas fritas, las empresas de proteínas, la proteína podría ser pollo, lo que sea, mariscos, lo que sea, empresas de productos agrícolas, empresas de alimentos para mascotas son muy interesantes como bueno, esa necesidad de almacenar los alimentos, que básicamente podría ser un distribuidor que almacena alimentos que podrían vender a un procesador que corta toda la carne y luego la refina hasta obtener su producto final. Entonces, existen todas estas cadenas de suministro únicas dentro del mercado de alimentos que son simplemente fascinantes.

Y una cosa para bifurcar esto es que recibo muchas preguntas sobre las vacunas. ¿Almacenamos vacunas, dado que estamos saliendo de una pandemia? Y solo una cosa única a tener en cuenta es que la mayoría de las compañías farmacéuticas básicamente lo almacenarán ellas mismas. También se vuelve difícil porque muchas de esas vacunas tienen que almacenarse realmente a más de -⁠100 grados. Entonces, el sistema de refrigerante para -⁠100 y menos es diferente a un sistema de refrigerante que podría ir de -⁠20 a 38. Entonces, otra forma de decirlo es si soy un desarrollador que construye un espacio calculado según las especificaciones y no es un espacio construido. Para adaptarse a la empresa farmacéutica XYZ, es bastante arriesgado tener una base de audiencia de clientes muy baja para arrendar ese espacio. Entonces, eso no es típicamente algo en lo que nos enfocamos.

Palanqueta:Estás haciendo comida y solo comida, básicamente, ¿no es así?

Chad: Sí, yo diría que mucha comida, humana, comida para animales, las compañías de alimentos para mascotas, lo que sea. Quiero decir, diablos, algunos de estos alimentos para mascotas, la forma en que las personas tratan a sus animales en estos días, creo que los humanos podrían comer algunos de estos alimentos para mascotas, francamente.

Palanqueta:Probablemente, sí.

Chad: Esa es otra historia, pero lo saludable que es toda la humanización de los animales, que... yo tengo dos perros. Lo entiendo y lo entiendo, pero es algo real. Es muy interesante.

Palanqueta: Sí, apuesto. Bueno, no profundizaremos más en ese agujero de conejo, pero tal vez lo guardemos para la próxima vez. Bueno, esta increíble oportunidad de mercado aquí con almacenamiento en frío, muchos vientos de cola. ¿Se ha vuelto realmente competitivo? ¿Cómo es su panorama competitivo en esta industria?

Chad: Sí, cuando realmente lo miras, lo que es realmente interesante es que es un mercado en crecimiento, ¿verdad? Y creo que, de nuevo, como inversionistas, A, quieren ver productos en los que hay poder de fijación de precios, los precios podrían pasarse al usuario final. Eso es crítico. Pero también quiere buscar mercados que realmente estén creciendo, y hay una demanda creciente para el universo en general. Y cuando lo miras, es extremadamente interesante. Hay alrededor de 350 millones de pies cuadrados si observa el producto real en el lugar en el almacenamiento en frío. Esperamos que realmente crezca a más de 500 millones durante la próxima década, 500 millones de pies cuadrados.

Entonces, como estos números, este es un mercado en crecimiento. Hay muchos vientos de cola por las razones de las que ya hablamos antes en el espacio. Lo que se vuelve tan interesante es esto, recuerde que dije que alrededor del 20% del mercado son estos usuarios finales, las grandes empresas de logística, Amazon, tipo Target. Y de nuevo, hacen lo suyo, ¿verdad? Entonces, si los deja a un lado por un segundo, básicamente dice: "Bueno, ¿cómo es este 80%? ¿Cómo es este mercado 3PL?" Y cuando empiezas a mirar eso, se vuelve aún más fascinante.

Y dicho esto, hay básicamente tres jugadores principales que dominan todo ese espacio a nivel nacional y bastante cerca del nivel global. Es un poco más amplio que eso, pero hay tres compañías, Lineage, Americold y US Cold. Americold, que cotiza en bolsa. El teletipo está FRÍO. Cualquiera puede buscarlo. Lineage es una empresa privada. Lineage es el jugador más grande del mundo en almacenamiento en frío 3PL, el más grande. Americold es el número dos. Entonces, ellos controlan ese 80% de los inquilinos, ¿no? Entonces, 20% directo, 80% 3PL. De ese 80%, esas 3 empresas representan cerca del 85% del espacio en actividad. Entonces, es extremadamente interesante.

Y mi analogía sería esta, cuando lo piensas, es casi como el mercado de concesionarios de automóviles a nivel nacional. Y lo explicaré. Si piensa en los concesionarios de automóviles, hay una serie de REIT de automóviles, compañías que... fideicomisos de inversión en bienes raíces, fideicomisos separados, van y compran concesionarios de automóviles de familias, por lo general, y hacen arrendamientos de ventas. Les dan contratos de arrendamiento de 20 años. La familia saca un montón de dinero y luego el REIT es dueño de los bienes raíces. Entonces, hay un negocio para eso, pero aún es muy específico. La mayoría de los concesionarios de automóviles, cuando entras a escala nacional, son negocios familiares que son muy específicos de la geografía en la que se encuentran. Y cuando observas el almacenamiento en frío, es similar.

Entonces, si usted no es uno de los tres grandes, posiblemente esas tres grandes empresas, está hablando... por no decir una mamá y papá, sino una familia que podría ser propietaria de tres o cuatro edificios de almacenamiento en frío en el sureste o el Noroeste, y eso es todo.

Palanqueta:Y eso es el 15 % de ese 80 % del pastel que no son los jugadores realmente importantes, los Target, los Walmart, etc., ¿verdad?

Chad: Es salvaje, sí. Sí. Y además, para ir un paso más allá, cuando lo piensas, la mayoría de las grandes empresas, como, si eres una empresa final que quiere contratar un 3PL para subcontratar tu logística y eres nacional, no quieres lidiar con cuatro mamás y papás diferentes en diferentes geografías en los Estados Unidos que tienen diferentes tecnologías, diferentes sistemas y diferentes plataformas. Eso es un dolor de cabeza, ¿verdad? Estás buscando jugadores nacionales que estén en el espacio que realmente podría tener un impacto. Y esa es la cosa. Si pudiera crear una red nacional de activos de almacenamiento en frío, inmediatamente sería único. Y eso es lo que ha sido bastante salvaje. Y lo que sucedió allí son los tres grandes, nuevamente, la forma en que crecen es que desarrollan algunos de sus propios activos, pero, francamente, Saxum tiene más desarrollo. Nuevamente, Saxum, no somos del tamaño de estos muchachos de ninguna manera. Una vez más, en el lado inmobiliario, desarrollamos tantos activos al año como podría decirse que lo hacen en pies cuadrados.

Entonces, gran parte de su crecimiento... Una vez más, Americold cotiza en bolsa. Eso tiene que estar en deuda con los accionistas. ¿Cómo aumentan los ingresos? Bueno, aumentas los ingresos adquiriendo otros activos. Porque, como dije, por lo general, el almacenamiento en frío no ha sido una clase de activos de especificación, lo cual, de nuevo, como en el frente seco, no hay un montón de desarrolladores que solo creen una clase de activos de especificación. Por las razones que dije, se personaliza mucho espacio. Quiere ser construido para usuarios específicos. No existe por ahí. Entonces, la forma en que han impulsado el crecimiento con el tiempo es comprando 3PL que han crecido con el tiempo, ¿verdad? Y cuando una empresa crece lo suficiente como para ser comprada, uno de esos tres generalmente compra.

Y ha creado esta dinámica única en el mercado porque, recuerden lo que dije antes, la edad promedio de un edificio de almacenamiento en frío es de 42 años. Por lo tanto, si usted es un inquilino y el 85% del lugar donde podría alquilar el espacio probablemente tenga 42 años, esa no es una gran propuesta a largo plazo. Y nuevamente, cuando miras esos tres grandes, no estoy hablando con nadie específicamente, pero COVID creó muchos problemas de precios con el costo de la mano de obra, y hay muchos aumentos de precios que atravesaron el mercado. Y creo que hay una cantidad de clientes que tuvieron grandes aumentos de precios, probablemente más de lo que pensaban que decían: "Vaya, eso dolió. Tengo todos mis huevos en una canasta de la cadena de suministro. Tenemos que encontrar formas de diversificar esto, desde el punto de vista de la logística de la cadena de suministro, solo para proteger nuestros propios negocios de posibles otros aumentos". Entonces, existe esta oportunidad única para jugar en el lado 3PL del espacio de almacenamiento en frío.

Palanqueta: Entonces, ¿se están asociando con 3PL? ¿Le están alquilando espacio o se está convirtiendo en su propio 3PL? Ayúdame a entender lo que está pasando allí.

Chad: Sí. Entonces, lo que estamos haciendo en el lado de Saxum es, en realidad, una cosa principal. Una vez más, Saxum es una empresa de desarrollo de inversiones inmobiliarias comerciales, como describí anteriormente. Nuestro objetivo realmente es construir una red nacional de activos de almacenamiento en frío altamente eficientes y de nueva construcción para abordar realmente esta escasez generalizada en la cadena de frío que existe. Y nos sentimos cómodos, A, desde el punto de vista de las especificaciones de que hay suficiente demanda para llenar estos activos con el tiempo dadas algunas de las variables de demanda, ya sabes, te mencioné.

Pero al mismo tiempo, lo que ha sido único es que tenemos una empresa hermana completamente separada de Saxum, que se llama Arcadia Cold Storage & Logistics. Y Arcadia es un 3PL, y es realmente único. Y esa empresa está dirigida por un tipo llamado Chris Hughes. Chris Hughes está muy bien en el universo del almacenamiento en frío. Estuvo en Americold al principio de su carrera, nuevamente, el jugador número dos del mundo. Y lo que hizo fue, con el tiempo, funcionó. Fue director comercial de Americold durante varios años, por lo que es un tipo de muy alto rango allí.

Se fue y comenzó su propio 3PL hace aproximadamente una década. Esa empresa es una empresa llamada Agro Merchants. Agro Merchants fue una estrategia acumulada, no diferente a las tres grandes, como he descrito, donde salieron y compraron una cantidad de activos infravalorados, tanto a nivel nacional como mundial. Tenían varios activos en América Latina y Europa, lo cual es único. Y acumularon una cartera y, de hecho, la vendieron nuevamente a Americold a gran escala por $ 1.7 mil millones a fines de 2020.

Así que, como puede ver, existe este comercio acumulativo que básicamente sigue ocurriendo. Entonces, Chris Hughes ha reunido un equipo de operadores de primera clase, veteranos experimentados en el universo de almacenamiento en frío que dirige Arcadia Cold Storage & Logistics. Es propia compañía completamente separada. Ha estado haciendo un trabajo increíble allí. Y tenemos varias instalaciones que son públicas, unas seis hasta ahora que están en construcción. Creo que cinco de los seis se entregarán este año. Y nuevamente, Saxum está construyendo varios de estos edificios.

Entonces, eso es parte de algunas de las conexiones: la capacidad de comprender que un edificio se puede construir dentro del presupuesto, a tiempo. Ese edificio que mencioné que construimos antes de COVID, comenzamos la construcción en el edificio de segunda especificación NDFW para realmente construir la nación. Construimos eso dentro del presupuesto, a tiempo durante COVID, que cuando se trata de acero, dado lo que sucedió con los precios del acero, es casi inaudito. Entonces, nuevamente, un gran saludo a nuestro equipo de construcción de desarrollo que realmente ejecutó lo que dirigió Kieran Flanagan de nuestro lado.

Pero eso es lo que realmente ha sido único, y ha sido divertido por parte de Saxum ver a estos muchachos operar porque ese no es nuestro negocio diario. Somos desarrolladores inmobiliarios. Sabemos cómo construir edificios dentro del presupuesto, a tiempo, y eso es lo que hacemos. Ese es nuestro carril, y nos quedamos allí. Pero ver crecer una empresa como Arcadia con Chris Hughes a la cabeza, ha sido simplemente fascinante. Y ha habido mucho interés por parte de muchos de estos inquilinos potenciales, nuevamente, que están ahí afuera y buscan diversificar la cadena de suministro. Pero ni siquiera eso, hay muchos inquilinos que en realidad solo necesitan espacio nuevo que tal vez ni siquiera tengan un proveedor ahora, como dije, debido a muchas de las fuerzas de demanda que están en juego y que están creciendo en este sector. Entonces, nuevamente, ha sido realmente único ver a estos muchachos operar y realmente ver cómo ese lado del negocio realmente se ha desarrollado a lo largo del tiempo.

Palanqueta: Entiendo. Te preguntaré un poco más sobre Arcadia en unos minutos. Pero volviendo a Saxum, acaba de mencionar que es una empresa de desarrollo inmobiliario. El almacenamiento en frío no es todo lo que haces. ¿Cómo encaja esta estrategia de almacenamiento en frío en su estrategia general como inversor inmobiliario en Saxum?

Chad: Sí. Entonces, nuevamente, es una estrategia de misión crítica para nosotros. Una vez más, dos grupos de alimentos se están alojando en la industria, por mencionar antes, del lado industrial del negocio. Definitivamente es la mitad de ese negocio con diferencia. En silencio, somos el mayor desarrollador de especificaciones de almacenamiento en frío del país. Realmente no nos jactamos de eso. Nos mantenemos en nuestro carril y simplemente mantenemos la cabeza baja y trabajamos duro. Pero tenemos más de 2,5 millones de pies cuadrados de desarrollo en este momento en múltiples activos, no solo los primeros 6, ya sabes, acercándose a 9 en este momento, francamente. Nuevamente, algunos de ellos son confidenciales, pero somos muy activos en el espacio. Estamos muy centrados en el espacio.

Y de nuevo, no solo los tratos que tal vez podrían funcionar, y de nuevo, podrían funcionar donde si un trato se ajusta a Arcadia, donde eso podría encajar como inquilino. Una vez más, esa es su decisión. Es una entidad completamente separada. Hay oportunidades allí, pero también estamos investigando oportunidades para hacer suites integradas para otros inquilinos con los que podríamos estar hablando directamente en el sitio. Porque, de nuevo, algunos de estos activos, aunque podríamos arrendar espacio a un 3PL como en Arcadia, a veces asumimos riesgos especulativos en estos activos por una suma de 100 000 a 200 000 pies cuadrados, donde estamos ahí directamente buscando, como mencioné, como estos Amazons o Targets que podrían necesitar algo de espacio adicional, ¿verdad?

Entonces, a veces podemos encontrarnos con clientes en ese espacio que dicen: "Oye, eso es genial, tienes 100 000 pies cuadrados. Necesito 300 000. Obviamente, ustedes son capaces de construir. ¿Quieren construir esto para mí?" Entonces, somos multifacéticos para poder hacer eso en múltiples frentes. Por lo tanto, es un gran enfoque para nosotros. Nuevamente, es muy claro por qué existe la demanda. Nos encanta quedarnos en carriles donde la demanda es obvia. Y para nuestros inversores, generalmente en el lado inmobiliario, la forma de invertir es que tenemos una serie de vehículos de inversión GP únicos, donde estamos recaudando... Ya sabes, Saxum está... con el tiempo hemos recaudado un par de $ 100 millones. de capital de valor neto ultra alto, que es similar, obviamente, a la audiencia con la que habla activamente. Pero también hemos recaudado alrededor de $300 millones a $400 millones de capital institucional.

Entonces, una cosa que hacemos que es única, brinda oportunidades para que los inversionistas de patrimonio neto muy alto inviertan en el lado de GP de algunas de nuestras inversiones. Y algunos de ellos están en realidad en algunos de estos acuerdos de almacenamiento en frío. No todos, pero aquellos en los que hay oportunidades de tener un componente de GP, lo veremos. Y tenemos un fondo de GP en el que estamos trabajando en este momento que básicamente participa en eso. Ya sabes, así es como lo vemos, y así es como vemos dar a nuestros inversores exposición en el frente del almacenamiento en frío.

Palanqueta: ¿Dónde encaja típicamente el almacenamiento en frío? ¿Diría que en el espectro de riesgo-rendimiento? ¿Cuáles son algunos de los riesgos asociados con el almacenamiento en frío? ¿Cómo evalúa esos riesgos? ¿Y a qué tipo de rendimientos apunta durante qué período de inversión?

Chad: Cosa segura. Entonces, por lo general, nuevamente, estás hablando de rendimientos de desarrollo, y depende. El horizonte temporal es importante en eso. Pero realmente está tratando de apuntar a los rendimientos realmente entre los dos, dos y medio X en función de períodos completos, que está obteniendo TIR de tipo de equipos medios a altos. Una vez más, estos son acuerdos de desarrollo. Entonces, podría decirse que eso no es muy diferente en el lado de bienes raíces, donde si estuviera haciendo un acuerdo de desarrollo multifamiliar, equipos altos, 20 bajos, TIR potencialmente a nivel de proyecto, y luego neto a inversionistas no muy lejos de allí, similar. Entonces, así es realmente como lo vemos en el lado inmobiliario. Una vez más, estamos construyendo una nueva construcción de desarrollo. Una vez más, por lo general es bastante sencillo.

Cuando piensas en el riesgo, ahí es donde realmente también se vuelve interesante, porque, nuevamente, como inversionista, como inversionista astuto, nunca querrás mirar un retorno absoluto para juzgar las inversiones. Eso es lo que es una relación de Sharpe, es cuando juzga una inversión en función de su rendimiento ajustado al riesgo, ¿cuál es el riesgo de que el activo pueda llegar a cero frente a cinco X frente a dos X? ¿Bien? Entonces, esas son cosas que los inversores siempre deben mirar.

Y una de las cosas, y creo que me perdí este punto antes cuando comenzamos a analizar realmente el almacenamiento en frío o por qué nos gustaba, es cuando comienzas a considerar el almacenamiento en frío como una clase de activo, tasas de disponibilidad muy bajas, impulsadas parcialmente debido a la baja oferta, sino también a la demanda. Pero cuando miras el lado de los 3PL y entiendes esas mezclas de ascenso... Durante COVID, si regresas incluso a Americold, Lineage, Arcadia, compañías como Agro Merchants cuando Chris Hughes dirigía Agro Merchants, tuvieron casi cero despidos durante el Gran Recesión. Cero. Esos edificios permanecieron llenos. Ahora, donde puede haber algunas presiones de precios aquí o allá, claro, como cualquier negocio, pero en general, mantuvieron todas sus ocupaciones. El precio fue bastante estable.

Y la razón por la que eso sucedió es solo una mezcla del producto que estaban almacenando y que cambió un poco. Y para explicarle un poco más a nuestra audiencia, piensen que cuando ocurre una recesión, menos gente sale a comer. Piden más comida a domicilio, ¿no? Y cuando empiezas a pensar en dinámicas como esa, cambia el tipo de alimento y la cantidad de alimento que debe almacenarse en función de los distribuidores reales que satisfacen esa demanda. Por lo tanto, diría que el almacenamiento en frío es uno de los negocios más resistentes a la recesión que existen por las razones de oferta y demanda que mencionamos, pero también por la capacidad de impulsar el poder de fijación de precios.

Palanqueta: Por lo tanto, nos estamos quedando sin tiempo aquí. Creo que estamos terminando la entrevista, pero quería hablar más sobre esa empresa de logística de terceros con la que mencionaste que te estás asociando, Arcadia. ¿Cuál es la visión para el crecimiento y la huella de mercado de Arcadia en el futuro?

Chad: Cosa segura. Quiero decir, Arcadia... Una vez más, Chris Hughes ha hecho esto antes. Reunió a un equipo increíble para construir básicamente una empresa de logística multinodal nacional de primera clase que está en el corazón de la cadena de suministro que está realmente enfocada en los servicios al cliente, poniendo al cliente primero, muy en contacto. No estamos tratando de convertirnos en un conglomerado masivo. Es realmente para construir instalaciones de dos dígitos y para arrendar. Una vez más, Arcadia no posee activos, en realidad son arrendatarios, pero para arrendar realmente estos activos a escala nacional. Y lo que es realmente único, es ser una de las únicas redes nacionales de obra nueva. Y el término industrial para eso es greenfield, edificios greenfield a escala nacional. Entonces, nuevamente, Chris Hughes impulsa realmente la estrategia en ese lado de la ecuación. Esa es su estrategia. Ese es su enfoque. Están muy involucrados en procurar relaciones existentes y crear otras nuevas a escala nacional.

Y realmente para cuantificar para usted, volviendo a mi concesionario de automóviles, el ejemplo de la oficina familiar es este, Arcadia, entre los contratos de arrendamiento que sabemos que están firmando, tendrán alrededor de 1,5 millones de pies cuadrados de interés de arrendamiento para el primer trimestre. del próximo año Con solo 1,5 millones de pies cuadrados de interés de arrendamiento, Arcadia será el séptimo operador más grande de almacenamiento en frío como 3PL en la nación. Y eso es lo salvaje, ¿verdad? Porque estás hablando, nuevamente, del 85%, los 3 grandes. No se necesita mucho para estar entre los 10 primeros.

Y para mí, eso me deja boquiabierto, porque estamos hablando de comida. La comida es uno de los activos más críticos para la misión en nuestra nación con la utilidad más alta que se pueda imaginar después de la vivienda. Entonces, ¿cómo es posible que no se aproveche más esa clase de activos? ¿Bien? Y nuevamente, la analogía es este concesionario de autos usados, una gran parte de ese mercado son estos activos más pequeños a lo largo del tiempo. Por lo tanto, es tan único cuando realmente observa la oportunidad de institucionalizar realmente la cadena de frío a través de los mejores activos de su clase con el mejor equipo de gestión de su clase. Entonces, esa es realmente la visión de Arcadia: crecer hasta convertirse en una plataforma nacional y realmente ejecutar en todos los niveles aquí. Entonces, es realmente único.

Palanqueta: Bueno, Chad, esto ha sido asombroso. Realmente un gran aprendizaje sobre la industria del almacenamiento en frío mucho más durante el episodio de hoy, y un gran aprendizaje sobre lo que Saxum está haciendo en esa industria. Muchas gracias por compartir tus conocimientos. Antes de irnos, ¿dónde puede ir nuestra audiencia de inversores y asesores de alto valor neto para obtener más información sobre usted y Saxum?

Chad: Seguro. Saxum Real Estate, vaya directamente a nuestro sitio web, es www.saxumre.com. Y luego Arcadia, lo mismo, simplemente busque www.arcadiacold.com. Allí se podían ver las carteras existentes de Arcadia. Se podía ver que todo el liderazgo y la gestión de Arcadia, incluido Chris Hughes, estaban allí. Podrías echar un vistazo a algunos de estos edificios, que nuevamente son simplemente fascinantes. Nuevamente, una última cosa que diría para cuantificar eso. Si tomas un edificio de 400,000 pies cuadrados y realmente lo miras, es como 6 o 7 campos de fútbol de área. Entonces, nuevamente, cuando piensas en la cadena de suministro y cuán crítica es nuestra misión como país, nuevamente, es extremadamente interesante.

Palanqueta: Sí, es un edificio grande, y parece que se deben construir muchos más en los próximos años. Me aseguraré de vincular al sitio web de Arcadia y al sitio web de Bienes Raíces de Saxum también en las notas del programa, que estarán disponibles en nuestro sitio web, como siempre, en chancedb.com/podcast. Tendremos enlaces a todos los recursos que Chad y yo discutimos en el programa de hoy. Y asegúrese de suscribirse a nosotros en YouTube o en su plataforma favorita para escuchar podcasts para obtener siempre los últimos episodios. Chad, nuevamente, muchas gracias por acompañarme hoy. Realmente aprecio su tiempo.

Chad: Te aprecio, Jimmy. Gracias.